DPE 2024 : Ce Qui Change pour les Propriétaires Bailleurs

Introduction

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un élément central de la politique de transition énergétique en France. En 2024, de nouvelles évolutions viennent renforcer son importance et son impact sur le marché immobilier, particulièrement pour les propriétaires bailleurs. Ces changements s'inscrivent dans la continuité de la réforme majeure de 2021 et visent à accélérer la rénovation du parc immobilier français, dont près de 17% des logements sont considérés comme des passoires thermiques.

Pour les propriétaires bailleurs, ces évolutions ne sont pas anodines : elles conditionnent désormais la possibilité même de louer un bien, influencent sa valeur sur le marché et peuvent imposer des travaux coûteux. Cet article fait le point sur les changements du DPE en 2024, leurs implications concrètes pour les propriétaires et les stratégies à adopter pour s'y adapter efficacement.

Rappel : qu'est-ce que le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique est un document qui évalue la consommation d'énergie d'un logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il classe les biens immobiliers sur deux échelles :

• Une échelle de classe énergétique, de A (très performant) à G (très énergivore)
• Une échelle d'émission de gaz à effet de serre, également de A à G

Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location d'un bien immobilier. Il doit être présenté aux potentiels acquéreurs ou locataires dès la première visite et être annexé au contrat de vente ou de location.

L'évolution du DPE depuis 2021

La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a marqué un tournant majeur :

• Passage d'un DPE informatif à un DPE opposable juridiquement
• Nouvelle méthode de calcul basée uniquement sur les caractéristiques physiques du bâtiment (et non plus sur les factures)
• Prise en compte du confort d'été (résistance à la chaleur)
• Intégration des émissions de gaz à effet de serre dans le classement final
• Affichage des dépenses théoriques d'énergie

Cette réforme a entraîné un reclassement significatif de nombreux biens, avec une augmentation estimée de 800 000 logements classés F ou G (passoires thermiques).

Les changements du DPE en 2024

La nouvelle méthode de calcul

En 2024, la méthode de calcul du DPE continue d'évoluer avec :

• Une meilleure prise en compte des spécificités des logements construits avant 1975
• Un ajustement des coefficients de conversion en énergie primaire
• Une évaluation plus précise de l'impact des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude
• Une intégration renforcée des énergies renouvelables dans le calcul

Ces ajustements visent à corriger certaines anomalies constatées depuis 2021, notamment pour les logements anciens qui étaient parfois pénalisés de façon excessive.

Une fiabilité renforcée

Pour améliorer la fiabilité des DPE, plusieurs mesures ont été mises en place :

• Renforcement des contrôles sur les diagnostiqueurs
• Obligation de formation continue pour les professionnels
• Mise en place d'un système de vérification aléatoire des DPE réalisés
• Standardisation accrue des méthodes de relevé et de mesure

Ces mesures répondent aux critiques concernant la variabilité des résultats constatée entre différents diagnostiqueurs pour un même bien.

Durée de validité du DPE

Depuis le 1er juillet 2021, la durée de validité du DPE est de 10 ans. Toutefois, il est important de noter que :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024
• Les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 sont valides 10 ans

En 2024, de nombreux propriétaires doivent donc renouveler leur DPE, ce qui peut entraîner un changement de classe énergétique avec les nouvelles méthodes de calcul.

Impact pour les propriétaires bailleurs

Calendrier d'interdiction de location

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements énergivores :

Ces échéances constituent un véritable couperet pour les propriétaires de passoires thermiques, qui doivent impérativement engager des travaux de rénovation énergétique s'ils souhaitent continuer à louer leur bien.

Gel des loyers pour les passoires thermiques

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail. Cette mesure, qui s'applique à l'ensemble du territoire français, vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.

En 2024, ce gel des loyers continue de s'appliquer et pourrait même être étendu aux logements classés E dans certaines zones tendues, selon les discussions législatives en cours.

Obligation de travaux en copropriété

Pour les copropriétés, la loi Climat et Résilience impose la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) et la mise en place d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) :

• Depuis le 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots
• À partir du 1er janvier 2025 : copropriétés de moins de 50 lots

Ce plan pluriannuel doit prévoir les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à l'amélioration de sa performance énergétique sur une période de 10 ans.

L'audit énergétique obligatoire

Contenu de l'audit énergétique

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G doit être accompagnée d'un audit énergétique. Cet audit va plus loin que le DPE en proposant :

• Un état des lieux complet du logement
• Des scénarios de travaux pour atteindre une classe énergétique plus performante
• Une estimation du coût des travaux et des économies d'énergie générées
• Des informations sur les aides financières disponibles

À partir du 1er janvier 2025, cette obligation sera étendue aux logements classés E, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Coût et réalisation de l'audit

Le coût d'un audit énergétique varie généralement entre 400€ et 800€, selon la taille et la complexité du logement. Il doit être réalisé par un professionnel certifié, indépendant et impartial.

Cet audit constitue un investissement non négligeable, mais il permet d'obtenir une feuille de route précise pour les travaux de rénovation et peut constituer un argument de vente pour les acquéreurs sensibles aux questions énergétiques.

Stratégies d'adaptation pour les propriétaires

Anticiper la réalisation d'un DPE

Pour les propriétaires bailleurs, il est recommandé de :

• Vérifier la date de validité de l'ancien DPE
• Réaliser un nouveau DPE avant la mise en location ou la vente
• Faire appel à plusieurs diagnostiqueurs pour comparer les approches et les résultats
• Préparer les documents techniques du logement pour faciliter le diagnostic

Cette anticipation permet d'éviter les mauvaises surprises et de disposer du temps nécessaire pour planifier d'éventuels travaux.

Planifier les travaux de rénovation

Face aux échéances d'interdiction de location, une planification stratégique des travaux s'impose :

• Prioriser les interventions à fort impact énergétique (isolation, chauffage)
• Échelonner les travaux sur plusieurs années pour étaler l'investissement
• Profiter des périodes de vacance locative pour réaliser les travaux les plus invasifs
• Coordonner les interventions avec les travaux de la copropriété

Un plan de travaux bien conçu permet d'optimiser les investissements et de maximiser le gain de classes énergétiques.

Mobiliser les aides financières

De nombreuses aides sont disponibles pour financer les travaux de rénovation énergétique :

• MaPrimeRénov' (jusqu'à 35 000€ pour une rénovation globale)
• L'éco-prêt à taux zéro (jusqu'à 50 000€)
• La TVA à taux réduit (5,5%)
• Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE)
• Les aides locales (régions, départements, communes)
• Les dispositifs de défiscalisation (Denormandie, déficit foncier)

La combinaison de ces aides peut réduire significativement le reste à charge pour les propriétaires.

Conclusion

Les évolutions du DPE en 2024 renforcent son rôle central dans la politique de transition énergétique du parc immobilier français. Pour les propriétaires bailleurs, ces changements représentent à la fois un défi et une opportunité :

• Un défi, car ils imposent des contraintes réglementaires et financières croissantes
• Une opportunité, car la rénovation énergétique valorise le patrimoine et améliore son attractivité locative

L'anticipation et la planification stratégique sont les maîtres mots pour s'adapter efficacement à ces évolutions. Les propriétaires qui agiront rapidement bénéficieront non seulement des aides financières actuellement disponibles, mais aussi d'un avantage concurrentiel sur un marché locatif de plus en plus sensible à la performance énergétique.

Chez Doges, nous accompagnons les propriétaires bailleurs dans cette transition, en leur proposant un diagnostic personnalisé et des solutions adaptées à leur situation. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier de notre expertise en matière de rénovation énergétique et de gestion locative.

Questions fréquentes